Новостройки под Микроскопом

Рубрики

Сообщения с форума

Вы недавно смотрели


Банкротство застройщиков-2012: год применения закона. Изменения в защите дольщиков

Вы здесь

Горячие новости о реновации читайте в нашем Telegram-канале: https://t.me/mosrenovacia.

Разовьём вместе независимый канал. Присоединяйтесь!

Привлечение средств физических лиц для строительства многоквартирных домов и невыполнение своих обязательств застройщиками - одна из самых значимых социально-экономических проблем, возникших в России в настоящее время и как отголосок мирового экономического кризиса 2008-2010 годов.
Число обманутых дольщиков в стране по состоянию на 2012 год колоссально. По официальным сведениям Министерства регионального развития России, которое составило единый всероссийский реестр обманутых дольщиков, итоговая цифра оказалась на треть выше прогнозов. Запросив из каждого субъекта адресный список проблемных объектов с точным числом заключенных договоров, Минрегион России вышел на показатель 80 тысяч обманутых дольщиков[1]. При этом надо отметить, что на уровне каждого субъекта свое определение этого термина, так же как и понятие "обманутого дольщика", свой перечень критериев для включения в региональный реестр и свои меры поддержки, - все эти показатели содержатся в разработанных и принятых законах субъектов РФ. Поэтому в ряде субъектов дольщики, годами не получающие жилье, могут быть не признаны обманутыми. В связи с этим оценки числа обманутых дольщиков разнятся. Так, по другим данным, оценка, по всей стране составляет более 150 тысяч обманутых дольщиков[2].
В настоящей работе ставится цель выявить существенные изменения законодательства о банкротстве застройщиков.
Указанная цель достигается путем решения задач – выявления особенностей субъектного состава, детального анализа института банкротства застройщиков на предмет исследования понятия «объекты строительства в деле о банкротстве застройщика», раскрытия особенностей формирования, признания обоснованными требований о передаче жилых помещений участникам строительства и реализации этих требований, выявления особенностей формирования и признания обоснованными денежных требований участников строительства.
Методологической базой исследования является совокупность общенаучных методов познания – анализ, синтез, моделирование, в работе использовался сравнительный подход к анализу законодательства и судебной практики, при формулировке выводов о наличии наработанной судебной практики также использовались статистические и математические методы. В ходе работы были использованы методы работы с базой данных единого информационного пространства Высшего Арбитражного суда, банк решений и картотеки арбитражных дел ВАС РФ.
Информационно-аналитической базой исследования являлись материалы сети интернет, средств массовой информации, федеральные законы, подзаконные акты и письма Минэкономразвития России, постановления, решения и определения арбитражных судов России по делам о банкротстве застройщика.

В апреле 2005 года вступил в силу «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»[3]. Закон установил единственную допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, направленную на защиту прав физических лиц от недобросовестных застройщиков.
Однако этот закон не предоставлял прав дольщикам требовать свои квартиры в незавершенном строительством доме в случае банкротства неудачливого застройщика. Квартиры лишь находились в залоге и подлежали реализации в процедуре конкурсного производства[4] Участники долевого строительства признавались залогодержателями[5], и могли участвовать в деле о банкротстве в качестве залоговых кредиторов. При этом нормы закона распространялись лишь на тех покупателей, которые заключали договоры долевого участия по Закону № 214-ФЗ[6] и у которых земля находилась в залоге. Однако абсолютное большинство обманутых покупателей квартир (до 90%), дела которых рассматриваются в судах, приобретали их не по 214-му закону[7].
Председатель Правительства России, выступая на межрегиональной конференции в Брянске в марте 2011 года, дал поручение урегулировать проблему обманутых дольщиков: «Прошу руководителей регионов активнее включиться в эту работу, чтобы уже к 1 июля 2012 года мы решили проблемы подавляющего большинства обманутых дольщиков, а до конца будущего года полностью урегулировали эту тему»[8].
12 июля 2011 года Президентом подписан Федеральный Закон № 210-ФЗ о внесении изменений в Федеральный Закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства. В соответствии со статьей 3 данный документ вступает в силу по истечении 30 дней после дня его официального опубликования[9].
В соответствии с принятым законом, ранее действующий Закон о банкротстве № 127-ФЗ дополняется новым параграфом «Банкротство застройщиков», который устанавливает особенности банкротства застройщиков, привлекавших средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов[10].
Изменения в закон о банкротстве для дольщиков имеют революционный характер.
В новом законе № 210 – ФЗ новое урегулирование проблем обманутых дольщиков получило свою реализацию.
В соответствии с принятым законом, глава 9 Закона о банкротстве дополняется новым параграфом «Банкротство застройщиков», который устанавливает особенности банкротства застройщиков, привлекавших средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов.
Закон предусматривает возможность погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

ПРАВООТНОШЕНИЯ В СФЕРЕ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКОВ

Субъекты отношений

Правоотношения по банкротству застройщиков являются разновидностью банкротных правоотношений. Поэтому установленные общими положениями банкротного законодательства состав лиц, участвующих в деле о банкротстве[11] и состав лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве[12], в полной мере распространяют своё действие на институт банкротства застройщиков.
Вместе с тем, имеются и свои особенности.
В частности, параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве, дополнительно предусмотрены следующие категории лиц:
- третьи лица, действовавшие в интересах застройщика или участвующие в сделках, заключенных участниками строительства с застройщиком[13],
- уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства[14],
- заявитель, а также лица, к которым предъявляются требования в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика; они являются лицами, участвующими в рассмотрении арбитражным судом требований, предусмотренных статьей 201.8 Закона о банкротстве[15],
- жилищно-строительный кооператив, который создан участниками строительства[16],
- арендодатель по договору аренды земельного участка[17],
- третьи лица, имеющие намерение погасить или погашающие текущие платежи, требования кредиторов в ходе конкурсного производства в целях обеспечения возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено[18].
Рядом признаков правосубъектности в деле о банкротстве застройщика наделено собрание участников строительства[19].
Основными лицами в правоотношениях по банкротству застройщиков являются должники-застройщики и участники строительства. Постараемся более подробно определить содержание этих понятий и выявить существенные признаки, позволяющие отнести тех или лиц к категории застройщиков или участников строительства.
Статья 201.1 Закона о банкротстве устанавливает общие понятия, основные термины, определяющие круг лиц и требований, а также порядок действий в случае признания застройщика банкротом.
Анализ статьи 201.1 Закона о банкротстве позволяет сделать вывод о том, что понятия «застройщик» и «участник строительства» в законе определены через существенное свойство – наличие требований, связанных со строительством многоквартирного жилого дома.
В пункте 1 упомянутой статьи уточняется, что, застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и/или имущество участников строительства. Из предусмотренного Гражданским кодексом круга лиц – субъектов правоотношений, застройщиком может быть любое юридическое лицо, а также индивидуальный предприниматель. Также можно сделать вывод, что физические лица, не обладающие статусом индивидуального предпринимателя, не могут являться застройщиками в свете закона о банкротстве. Это следует особо отметить, учитывая, что не за горами принятие закона о банкротстве физических лиц[20], поэтому заключение договора на строительства двух и более квартирных таунхаусов с частниками и бригадами рабочих может повлечь негативные последствия для дольщиков.
Основным критерием отнесения лица к категории застройщиков в деле о банкротстве является наличие у участников строительства определенных требований к нему – денежных требований или требований о передаче жилых помещений.
Таким образом, можно сделать вывод, что к застройщику (учитывая, что в настоящее время не действует институт банкротства физических лиц – не предпринимателей) можно отнести практически любого должника, к которому имеются требования хотя бы одного участника строительства.
Круг лиц, которых можно назвать участниками строительства, также определяется статьей 201.1 Закона о банкротстве.
Закон не ограничивает круг организационно-правовых форм возможных участников строительства, определяя всех лиц, перечисленных в подразделе 2 Гражданского кодекса РФ. Так, в перечень лиц участников строительства входят граждане (физические лица), юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальное образование, обладающие требованиями к лицу, исполняющему обязательства по возведению объекта строительства.
Среди участников строительства есть привилегированная группа. Это граждане – участники строительства. Нельзя не отметить следующие привилегии граждан-участников строительства перед юридическими лицами - участниками строительства:
- расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства производятся в третью очередь, расчеты с иными кредиторами, в том числе юридическими лицами – участниками строительства – в четвертую[21];
- при наличии залога земельного участка и объекта строительства на нём, на погашение денежных требований граждан - участников строительства направляется двадцать пять процентов вырученных денежных средств, независимо от того, имеют ли граждане статус залогодателя[22].
В отношении юридических лиц – участников строительства таких привилегий нет.
Кроме того, следует заметить еще одну особенность правового статуса юридических лиц - участников строительства.
Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 201.10 юридические лица - участники строительства не принимают участие в голосовании кредиторов о согласии на передачу незавершенного строительством жилого дома кооперативу участников строительства, при существенном превышении его стоимости над совокупным размером требований участников строительства. В то же время граждане–участники строительства, обладающие как реестровыми денежными требованиями кредитора четвертой очереди, и, одновременно - требованиями о передаче жилых помещений, имеют право голоса при рассмотрении вопроса о передаче жилого дома кооперативу.
Эту особенность необходимо учитывать при ведении дел о банкротстве. В частности, любой крупный кредитор по денежным требованиям, независимо от величины его денежных требований кредитора, не может принимать решение о передаче или не передаче жилого дома, если у него имеется хотя бы одно требование о передаче жилого помещения. Такое решение принимают самостоятельно могут принять остальные кредиторы четвертой очередь большинством в ¾ голосов[23].

Объекты строительства в деле о банкротстве застройщика

Особенностью законодательства о банкротстве является то, что в состав регулируемых правоотношений включены как материальные, так и процессуальные отношения.
Отличающим признаком правоотношений по банкротству застройщиков выступает их социально-значимая, жилищная направленность, создающая условия обеспечивающая гарантии и реализацию права граждан на жилище, закрепленное статьей 40 Конституции Российской Федерации
Необходимо обозначить, что общей целью параграфа «Банкротство застройщиков» закона о банкротстве выступает обеспечение наиболее благоприятного режима получения жилья гражданами при банкротстве застройщика. Целый набор правоотношений складывается между застройщиком и участниками строительства, по вопросу объектом которых выступает многоквартирный жилой дом.
Детально понятие объекта строительства раскрывается в подпункте 5 статьи 201.1 Закона о банкротстве. Объектом строительства признается исключительно многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет либо имел требование о передаче жилого помещения. Многоквартирный дом, строительство которого не завершено (объект незавершенного строительства) также признается объектом строительства.
Следует отметить, что здания, строения и сооружения, не являющиеся многоквартирными домами не попадают под действие законодательства о банкротстве застройщиков.
Так, нельзя применять нормы банкротства застройщиков к отношениям, сложившимся при строительстве гаражей-стоянок, гостиниц и общежитий, торгово-офисных центров, административных зданий.
Не подпадают под действие закона отношения по строительству котельных, трансформаторных подстанций иных зданий, строений, сооружений инфраструктуры, даже при условий их предназначения для обслуживания многоквартирных домов в составе микрорайонов, но если они являются отдельными объектами недвижимости и обособленными объектами гражданского оборота.
Не могут быть признаны многоквартирными домами индивидуальные коттеджи. Поэтому организация, строившая исключительно частные жилые дома, не признается застройщиком с применением правил параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, а лица, заключившие договоры с такой организацией – не могут заявить в деле о банкротстве требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений[24].
Ведение реестра о передаче помещений предусмотрено нормами Закона о банкротстве только в отношении жилых помещений (статья 201.7). Названный Закон не содержит положений о специальном реестре требований лиц, имеющих право требовать передачи нежилых и иных помещений на основании возмездного договора[25].
В свете рассмотрения объекта строительства следует также затронуть определение понятия «объект незавершенного строительства».
В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Формирование реестра дольщиков на передачу жилых помещений при фактическом отсутствии объекта незавершенного строительства у должника (в нарушение положений пункта 1 статьи 201.10 параграфа 7 Закона о банкротстве) ставит под сомнение его законность.
Поэтому в случае, если будет установлено, что жилого дома и объекта незавершенного строительства не существует, застройщик не вел строительство, разрешение на строительство жилого дома не выдавалось, строительные работы не начинались, какого-либо объекта незавершенного строительства по заявленному участником строительства адресу не имеется, суды могут отказать во включении требований о передаче жилых помещений в реестр, указав, что оно может быть заявлено лишь в отношении реально существующего объекта недвижимости[26].
Вместе с тем следует отметить, следующее. Согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
В связи с этим, в пункте 33 проекта Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»[27], являющегося в настоящее время предметом бурных дискуссий, указано, что в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве, при этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения данного требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.
Таким образом, формируется правовая позиция, которая допускает заявление имущественных требований по неденежным обязательствам в конкурсном производстве. При этом, в случае принятия судами обрисованной правовой позиции, имущественные требования, включая требования о передаче нежилых помещений и иных объектов, не подпадающих под обособленное регулирование параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, заявляются на общих основаниях, а в деле о банкротстве застройщика сумма денежной оценки размера удовлетворения требования подлежит включению в реестр в составе четвертой очереди.

ТРЕБОВАНИЯ УЧАСТНИКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА

Институт банкротства застройщиков содержит правовое регулирование двух видов требований к застройщику:
- требований о передаче жилых помещений,
- денежных требований.
Законом о банкротстве предусмотрено, что кредиторами в деле о банкротстве застройщика могут быть заявлены как первая категория требований (статья 201.6.), так и вторая (статья 201.5).
Возникновение нового вида требований к застройщику – требований о передаче жилого помещения, в первую очередь, преследует соблюдение интересов граждан - участников строительства. По содержанию, это единственная категория требований Закона о банкротстве, погашаемая в натуральной форме. В рамках иных институтов банкротства правовое регулирование требований о передаче жилого помещения отсутствует.
Законом о банкротстве определено понятие реестра требований о передаче жилых помещений для облегчения процедуры учета персонифицированных требований на конкретные жилые помещения, упрощения реализации имущества должника, передачи его участникам строительства.
Регулирование денежных требований участников строительства при банкротстве застройщиков также имеет свои особенности, определяющиеся узкой специализацией и целями банкротства застройщиков.
Рассмотрим более внимательно установленных законом виды требований участников строительства.

Требования о передаче жилых помещений

Требование о передаче жилого помещения в Законе определяется как требование участника строительства о передаче ему в собственность квартиры либо комнаты в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств не введен в эксплуатацию. Требования о передаче жилых помещений исходя из определенного Законом о банкротстве понятия[28], - это требования, основанные на договоре, предусматривающий передачу жилого помещения. Иные сделки, а также акты госорганов по формальному толкованию закона, порождающие право на жильё, не достаточны для признания требований обоснованными.
Закон о банкротстве дает защиту дольщикам практически всех категорий договоров. Согласно пункту 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве, арбитражный суд вправе признать наличие требования о передаче жилого помещения не только у дольщиков, заключивших договоры по Закону № 214-ФЗ, но и у граждан, которые внесли деньги по наиболее распространенным схемам привлечения средств в обход закона № 214-ФЗ:
1) заключение договора участия в долевом строительстве;
2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Таким образом, Закон о банкротстве допускает признание основанными требований о передаче жилого помещения при привлечении застройщиком денежных средств практически любыми, в том числе противоречащими Закону № 214-ФЗ способами. Это связано с тем, что в настоящее время подавляющее большинство застройщиков[29] в отношениях с участниками строительства обходят Закон № 214-ФЗ[30]. В таких условиях закон, защищающий единицы из тысяч пострадавших дольщиков был бы обречен на забвение.
Вместе с тем, следует обозначить вопрос о тех случаях, когда сторонами подписан договор долевого участия в строительстве, однако договор не прошел государственную регистрацию. Пунктом 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поэтому, несмотря на широкие возможности признания требований дольщиков, установленные пунктом 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве, некоторые суды отказывают в признании требований о передаче жилых помещений обоснованными, ссылаясь на незаключенность договора долевого участия в строительстве[31]. При этом участникам строительства разъясняется право на предъявление денежных требований.
Условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства являются[32]:
- установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
При этом договор, предусматривающий передачу жилого помещения в обязательном порядке должен носить возмездный характер. В случае отсутствия обязанности дольщика передать денежные средства или иное имущество застройщику в счет строительства жилья, требование о передаче жилого помещения не включается в реестр требований[33].
Оплата договора может быть произведена частично, при этом требование участника долевого строительства может быть включено в реестр требований о передаче жилых помещений и при неполной оплате по договору. Законом о банкротстве не предусмотрены случаи, при которых при неполной оплате цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, участнику долевого строительства должно быть отказано во включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений[34].
Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона
При рассмотрении требований о передаче жилого помещения, дольщику необходимо предоставить суду доказательства полной или частичной оплаты по заключенному с застройщиком договору. Дольщики, чьи требования о передаче жилых помещений включены в реестр, обладают на собраниях кредиторов числом голосов исходя из уплаченной по договору суммы[35].
Этот момент настораживает, поскольку при такой трактовке именно уплаченная сумма, а не рыночная цена помещения, подлежащая передаче дольщику, может лечь в основу расчетов при передаче незавершенного дома кооперативу дольщиков для достройки и повлечь неблагоприятные последствия (необходимость доплаты при более чем 5% превышении стоимости передаваемого дома над суммой требований дольщиков и т.п.). Однако, надеемся, суды создадут практику учета требований дольщиков, исходя из стоимости помещения, а не внесенной застройщику суммы.
В рамках дела о банкротстве застройщиков введен реестр требований о передаче жилого помещения, в который включается уплаченная дольщиком сумма, стоимость непереданной дольщику квартиры, и сведения о жилом помещении (площадь, расположение или строительный номер, иные идентифицирующие признаки).
Правила ведения реестра требований о передаче жилых помещений утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 20.02.2012 N 72[36].
Реестр представляет собой единую систему записей, содержащих сведения о кредиторах - участниках строительства (далее - кредиторы) и их требованиях к застройщику о передаче жилого помещения, а именно:
а) фамилию, имя, отчество (при наличии), вид и реквизиты документа, удостоверяющие личность, место жительства, а также почтовый или электронный адрес - для физического лица;
б) наименование, местонахождение, основной государственный регистрационный номер - для юридического лица;
в) банковские реквизиты кредитора (при их наличии);
г) сумму, уплаченную кредитором застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
д) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанную в таком договоре);
е) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором;
ж) основания возникновения требования кредитора;
з) дату внесения требования кредитора в реестр;
и) информацию о погашении требования кредитора;
к) дату погашения требования кредитора;
л) основания и дату исключения требования кредитора из реестра;
м) основания и дату внесения изменений в требование кредитора.
С учетом положений пункта 7 статьи 201.11, пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, должник может передать объект только при наличии у него права собственности на объект недвижимости. Поэтому в случае, если право собственности на жилое помещение было признано судом общей юрисдикции за участником строительства, и право собственности зарегистрировано, то требования по полученным участниками долевого строительства объектам в собственность считаются погашенными, а требование о передаче жилого помещения в реестр требований не включается[37].

Денежные требования участников строительства

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве денежное требование - требование участника строительства о:
возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Пункт 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве предусматривает, что при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим. Соответствующий отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.
Вместе с тем, необходимо отметить, что для определения убытков в разнице рыночных цен необходимо расторжение договора, в том числе посредством отказа от него.
Нерасторгнутый договор, отказ от расторжения договора, не привлечение оценщика и отсутствие рыночной оценки могут повлечь отказ суда в признании обоснованным денежного требования участника строительства, выраженное в виде разницы между уплаченной суммой и стоимостью помещения[38].

Таким образом, для признания обоснованными денежных требований участника строительства в виде разницы между рыночной стоимостью жилого помещения и уплаченной суммой застройщику необходимы следующие условия:
- односторонний отказ участника строительства от исполнения[39] или расторжение договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п.1 ст. 201.5 Закона о банкротстве);
- наличие отчета об оценке оценщика, привлеченного арбитражным управляющим, об оценке стоимости жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства (п. 3 ст. 201.5 Закона о банкротстве), при этом стоимость жилого помещения, подлежит определению на дату расторжения конкретного договора (п.2 ст. 201.5 Закона о банкротстве);
- доказательства общепринятых оснований убытков (статья 15 ГК РФ): противоправного деяния (действия, бездействия), наличия вреда, причинно-следственной связи между противоправным деянием и наступившими последствиями (убытками), вины лица, ответственного за убытки[40];
- ряд судов также указывают на необходимость открытия конкурсного производства в отношении застройщика, основываясь на п.1 ст. 201.5 Закона о банкротстве.

В случае недоказанности убытков, в указанном выше размере, суды, как правило, ограничиваются признанием обоснованными денежных требований в сумме, внесенной участником строительства застройщику.
В отношении денежного требования в реестр требований кредиторов также включаются сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Требования участников строительства по финансовым санкциям подлежат включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов, т.к. по общему правилу требования по финансовым санкциям должны учитываться отдельно и удовлетворяться после погашения основной суммы задолженности (п. 3 ст. 137 Закона о банкротстве)[41].
РЕАЛИЗАЦИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ТРЕБОВАНИЙ УЧАСТНИКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА

Закон о банкротстве предусматривает возможность натурального погашения требований участников строительства о передаче жилых помещений следующими путями:
- путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (статья 201.10 Закона о банкротстве);
- путем передачи участникам строительства жилых помещений в завершенном строительством многоквартирном дома (статья 201.11 Закона о банкротстве);
- путем признания права собственности на жилое помещение (п. 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве)

Указанный порядок реализации жилищных прав граждан является продолжением реализации мероприятий, намеченных в 2009 году в период мирового финансового кризиса.
Введение возможности перевода земельного участка (или права на земельный участок) и объекта незавершенного строительства в судебном порядке из собственности застройщика в общедолевую собственность участников долевого строительства с передачей функции застройщика создаваемому ими товариществу собственников жилья, жилищному строительному или иному специализированному потребительскому кооперативу было предусмотрено пунктом 1.5.1 утвержденного плана действий по реализации программы антикризисных мер Правительства Российской Федерации на 2009 год[42].
Рассмотрим более подробно условия, при которых возможна реализация имущественных прав участников строительства.

Реализация требований о передаче жилых помещений в незавершенном строительством доме

Вопрос о передаче прав застройщика кооперативу дольщиков может быть поставлен в случае, если жилой дом не достроен и представляет собой объект незавершенного строительства.
Объект незавершенного строительства не может быть передан в ходе процедуры наблюдения.
Порядок реализации прав детально прописан в статье 201.10 Закона о банкротстве.
В соответствии с пунктом 14 статьи 210.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный управляющий обязан рассмотреть вопрос о возможности передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок в качестве отступного участникам строительства, в лице созданного им жилищно-строительного кооператива или иной специализированной организации. Последовательность действий арбитражного управляющего можно свести к следующим элементам:
1. не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения выносит на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта и земельного участка в кооператив.
2. перед проведением собрания участников строительства, информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации кооператива и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.
3. Подготавливает и предоставляет на рассмотрение собрания участников строительства:
a. заключение о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, которое должно содержать:
i. обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой, а также с учетом требований настоящей статьи) передачи объекта незавершенного строительства;
ii. сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;
iii. сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;
1. сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
b. отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок,
c. проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
4. При принятии решения о передача объекта – управляющий обеспечивает государственную регистрацию прав застройщика на незавершенный строительством объект и земельный участок[43].
Последовательность действий участников строительства:
1. Создают Жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, обеспечивают выполнение условий, предусмотренных пунктом 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве. В частности, обеспечивают соответствие документов о создании кооператива и документов о внесении паевых взносов требованиям закона, обеспечивают вступление в кооператив всех участников строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства),
2. Обеспечивают принятие решения о передаче объекта кооперативу на собрании участников строительства
3. Обеспечивают исполнение условий, при которых возможна передача незавершенного строительством объекта и земельного участка кооперативу

Условия реализации имущественных требований

Передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, поименованных в пункте 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Рассмотрим каждое из перечисленных в Законе условий.

Первое условие.
Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не должна превышать более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства.
Стоимость прав, о которой ведется речь в первом условии, определяется независимым оценщиком, отчет оценщика включается в состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства.
Закон не отвечает прямо на вопрос – кем предоставляется на рассмотрение собрания и заказывается указанный отчет. Этот вопрос имеет важное значение, поскольку часто серьезный конфликт интересов между кредиторами четвертой очереди, арбитражным управляющим и участниками строительства. В пункте 2 статьи 201.10 указывается лишь на заключение арбитражного управляющего, которое тот предоставляет на рассмотрение собрания участников строительства, однако в законе прямо не указано на обязанность управляющего предоставить собранию отчет об оценке, учитывая, что собрание участников строительства могут собрать, провести и организовать участники строительства. Вместе с тем, думается, судебная практика пойдет по пути возложения указанной обязанности на арбитражного управляющего, учитывая его обязанность обеспечить оценку имущества должника как минимум на этапе конкурсного производства (статья 130 Закона о банкротстве).
Необходимо отметить, что при определении размера совокупного размера требований участников строительства включаются как неденежные требования участников строительства, так и денежные требования, включенные в реестр требований кредиторов. Вопрос о санкциях, включенных в реестр закон молча пропускает, поэтому делать выводы в данной ситуации смогут лишь суды, учитывая одну из двух позиций – либо учитывать санкции и требования при сравнении со стоимостью передаваемого имущества, либо нет, указав на то, что эти требования (как ранее указывалось в этой работе) не имеют приоритетного характера.
Хочется лишь отметить, что первое условие не предусматривает приоритетности, а указывает на любое реестровое требование участника строительства. Этот вопрос также имеет важное значение. Так, например, по требованиям участников строительства о неустойке, включаемой в реестр кредиторов, неоднократно выносились судебные акты о суммах, соразмерных стоимости квартир. При принятии этих сумм, безусловно, вероятность превышения стоимости передаваемого имущества кооперативу серьезно снижается[44].
Также хотелось бы обратить внимание на следующее.
Допускается возможность передачи дома при принятии такого решения тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства. Закон не указывает порядок голосования и порядок подсчета голосов в таких случаях.
Непонятно, идет ли речь о собрании кредиторов с установлением порядка, предусмотренного статьями 12-15 Закона о банкротстве, либо может быть использован иной механизм принятия решения.
Непонятно, учитываются ли для целей определения числа голосов согласно этой статье подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства неустойки (штрафы, пени), проценты за просрочку платежа, убытки в виде упущенной выгоды, а также иные имущественные и (или) финансовые санкции, в том числе за неисполнение обязанности по уплате обязательных платежей (при подсчете голосов на собрании кредиторов – не учитывается (п.3 ст. 12 Закона о банкротстве)
И самый, пожалуй, острый момент – это, с учетом изложенного выше, неопределенность в том, учитывается ли голос конкурсных кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника, в том случае, если на обычном собрании кредиторов в текущей процедуре они права голоса не имеют (п.1 статьи 12 Закона о банкротстве). Учитывая, что чаще всего залоговые кредиторы – банки – это самые весомые кредиторы, они не имеют права голоса на собраниях кредиторов в большинстве случаев. В такой ситуации, если не применять правила «двойных стандартов», то в случае распространения на процедуру принятия решений о передаче объекта кооперативу, крупные кредиторы - залогодержатели не имеют права голосовать по вопросу, предусмотренному рассматриваемым первым условием, и решение о передаче незавершенного строительством дома в кооператив может быть принято тремя четвертями подконтрольных дольщикам миноритариев.
Первое условие, справедливое по формулировке, имеет ещё одну грань, которая может негативно обернуться для дольщиков. В реестр требований о передаче жилых помещений (статья 201.7) включаются два вида сумм - суммы, уплаченные участниками строительства по договору (именно исходя из размера этих средств граждане имеют право голоса на собраниях кредиторов), а также суммы неисполненных обязательств застройщика (рассчитывается, исходя из рыночной стоимости квартиры). В данной же норме не указано, о каком размере требований идет речь. Если Застройщик затянул строительство на несколько лет, то, с учетом повышения цен, подсчет требований граждан, исходя из сумм, внесенных ими, и сравнение внесенных сумм с рыночной стоимостью объекта незавершенного строительства может быть не в пользу дольщиков. В этом случае, чтобы получить дом для достройки необходимо будет либо заручиться согласием остальных кредиторов, либо доплатить разницу.

Второе условие.
Имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, должно быть достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Исходя из формулировки второго условия, до принятия решения о передаче объекта должна быть выполнена оценка стоимости оставшегося имущества либо речь идёт о собственном профессиональном суждении управляющего или иных лиц.
Следует отметить, что размер текущих платежей, может составлять десятки, иногда – сотни миллионов рублей[45].
Согласно пункту 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Возникает неопределенность в вопросе определения размера стоимости имущества застройщика, о которой идет речь в пункте 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве, когда говорится о расчете превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика. Идет ли речь о всей имущественной массе застройщика, включая стоимость объекта незавершенного строительства и стоимость прав на земельный участок либо это имущество исключается из расчета?
Как видно, фраза не содержит сведений о расчет стоимости «остального» имущества. Данный вопрос имеет важное значение, поскольку в случае если пункт 5 трактовать буквально, то при расчете подлежит учету всё имущество должника, включая передаваемый незавершенный строительством объект, и превышения размера текущих платежей, платежей первой и второй очереди может не оказаться.
Наглядно изложенное можно продемонстрировать арифметическим примером. Пусть размер требований по текущим платежам, требованиям первой и второй очереди равен 200 миллионов рублей. Стоимость объекта незавершенного строительства – 180 миллионов рублей. Стоимость всего остального имущества должника – 10 миллионов рублей.
По-разному толкуя пункт 5 статьи 201.10 можно сделать вывод, что размер превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика составляет либо 200 – 10 = 190 миллионов рублей (если речь идет только об оставшемся имуществе), либо 200 – (180 + 10) = 10 миллионов рублей, если речь идет о стоимости всего имущества.
Рассматривая условие далее, следует обратить внимание на установленную цифру в 20% от стоимости прав застройщика. В случаях, когда речь идет о передаче небольших в финансовом отношении объектов, то на этот аспект можно сделать упор.
Кроме того, следует отметить, что в случае внесения, денежных средств в рамках второго условия, требования участников строительства и (или) третьих лиц учитываются в реестре требований кредиторов в размерах и очередности, как и погашенные требования. Иными словами, если участники строительства или третьи лица внесли денежные средства, а у застройщика имеется иное, кроме переданного объекта имущества, то их требования будут погашаться также в льготном порядке – как текущие платежи, а также требования первой и второй очереди.
Поэтому вопрос о погашении требований по второму условию необходимо рассматривать с учетом изложенного выше.

Третье условие.
В реестре требований кредиторов должны отсутствовать требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.
В случае, если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов и установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 настоящего Закона о банкротстве.
Это самое тяжелое для исполнения условие для участников строительства.
Даже с учетом требований пп.1 п.1 ст. 201.14 Закона о банкротстве, сумма погашения ограничивается лишь 60% от выручки за реализацию заложенного объекта, иными словами, речь идёт о 60% стоимости передаваемого в кооператив объекта.
В соответствии с этой нормой, если у застройщика имеются банки- залогодержатели, которые не согласны с передачей дома кооперативу, их требования ложатся на плечи кооператива и должны быть погашены до передачи недостроя .
Поэтому если у граждан – дольщиков возникнет желание взять достройку дома на свои плечи, то до этого необходимо будет погасить весь долг в пользу банка, а также кредиторов первой и второй очередей. Только после этого законодатель дает шанс дольщикам достроить свой дом за новые собственные вложения денежных средств.
Такое положение по существу создает преимущество банкам перед иными дольщиками, в том числе гражданами – залогодержателями по 214 закону, поскольку до получения имущества они обязаны будут обеспечить погашения банковских кредитов застройщика. Иными словами, банки - залогодержатели имеют полное право получить удовлетворение всех своих требований до того, как дом будет передан кооперативу дольщиков для дальнейшей достройки их собственными средствами. Причём, это удовлетворение опустошит карманы дольщиков на весьма приличные суммы возвращаемого за застройщика кредита с процентами и неустойками.
Единственное решение, которое реализуется в настоящее время на практике – это плотные переговоры с банками, принятие банками социально-ориентированной позиции, вступление в ЖСК и дача согласия на передачу дома в ЖСК.
Но эту позицию законодателя, учитывая предусмотренное пунктом 6 статьи 13 Закона № 214-ФЗ право застройщика получать кредиты банков под залог объекта без согласия участников, можно расценить только как бросание судеб сотен дольщиков без их ведома и согласия на единоличное усмотрение банка.
Действительно, участники строительства, заключившие договоры долевого участия, пусть даже зарегистрированные в Росреестре, имея официальный залог, не имеют предусмотренных законом возможностей препятствовать передаче всего объекта в дальнейший залог банкам, которые при банкротстве вправе выставлять произвольные условия и иметь приоритет перед гражданами.

Четвертое условие.
После завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем должно быть достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
В данном условии речь идет об отсутствии двойных продаж в будущем жилом доме.
В случае, если это условие не выполняется, возможно решение, предусмотренное законодателем – отказ части дольщиков с трансформацией их требований в денежные требования.
Кроме того, можно предложить рассмотреть вопрос об увеличении количества жилья (увеличение этажности дома, увеличения числа секций и т.п.), а также рассмотреть вопрос о в отношении некоторых дольщиков об уменьшении площади в обмен на снижении размера доплат для достройки дома.

Пятое и шестое условия
Объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности; земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, должен принадлежать застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
Это условия о государственной регистрации передаваемого объекта и земельного участка.
Рассматривая это условие, следует отметить, что параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве не установлен механизм понуждения арбитражного управляющего к государственной регистрации прав собственности застройщика на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок в случае его отказа.
Однако это можно сделать в рамках конкурсного производства на основании общих норм закона о банкротстве (поиск, инвентаризация, регистрация прав на имущество должника с целью его выявления, обеспечения сохранности, формирования конкурсной массы), так и на основании пункта 5 статьи 13 Закона № 214-ФЗ[46], если этот закон применим к отношениям (заключены зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве).

Седьмое условие
Участниками строительства должно быть принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 статьи 201.10 Закона.
Это условие было ранее рассмотрено в настоящей работе при анализе действий участников строительства.

После принятия решения собранием, согласно статье 201.10 закона, вопрос о передаче дома кооперативу рассматривается арбитражным судом, при этом должны быть извещены все кредиторы, в том числе все участники строительства, в соответствии с реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений. По результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче объекта незавершенного строительства арбитражный суд выносит определение:
1) об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей;
2) об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей.
Если суд принимает положительное определение, права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. Если стоимость переданного имущества не полностью покрывает требования, то требования в соответствующей части преобразовываются в денежные требования.
В случае вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства решение о создании участниками строительства жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива прекращает свое действие, внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.

Реализация требований о передаче жилых помещений в завершенном строительством доме

В случае, если многоквартирный дом завершен строительством то к погашению требований по передаче жилья участникам строительства применяется статья 201.11 Закона о банкротстве.
Порядок действий арбитражного управляющего идентичен порядку действий при передаче незавершенного строительством жилого дома - арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через два месяца со дня его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме, собрание принимает соответствующее решение, затем арбитражный суд выносит определение о передаче участникам строительства жилых помещений.
Условия передачи квартир участникам строительства аналогичны условиям 1-4 статьи 201.10 Закона о банкротстве, рассмотренными выше.
Дополнительными условиями, исполнение которых требуется при передаче участникам строительства жилых помещений, являются:
1. Наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;
2. Застройщиком и участниками строительства не должны быть подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений.

В случае если передаточные акты или иные подобные документы подписаны до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то арбитражный суд по заявлению участника строительства просто принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение. В этом случае соблюдение условий не требуется.
В связи с этим стоит обратить внимание на данную процедуру, предусмотренной пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отметив, что эта самая простая процедура реализации прав граждан на жильё.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящей работе была поставлена цель - выявить существенные изменения законодательства о банкротстве застройщиков.
Указанная цель достигнута путем решения задач – выявлены особенности субъектного состава, детально проанализировано введенное в Закон о банкротстве понятие «объекты строительства в деле о банкротстве застройщика», раскрыты особенности формирования, признания обоснованными и реализации требований о передаче жилых помещений, описаны детали формирования и признания обоснованными денежных требований.
Принятый в июле 2011 года Закон № 210-ФЗ, коренным образом изменивший положение участников строительства при банкротстве застройщика, в целом заслуживает положительного отзыва.
Предлагаемые им механизмы уже сегодня задействованы в нескольких тысячах дел о банкротстве застройщиков.
Институт банкротства застройщиков и практика его применения неразрывно преследуют цель дать большие гарантии обеспечения права на жилище гражданам,
Отдельной критики заслуживает позиция законодателя по вопросам привилегированного положения банковских организаций. В отношениях с участниками строительства банки – залогодержатели занимают очевидно преимущественное положение, когда не имеющие реальных механизмов контроля над передачей их имущества в залог банку, участники строительства по сути обязаны полностью оплатить кредиты застройщика банку и только после этого удовлетворять свои требования, порою являясь такими же залогодержателями, как и банки.
Сложившаяся ситуация тесно связана с непрозрачной процедурой прохождения законопроекта закона № 210-ФЗ в Государственной Думе Российской Федерации, когда изначально предложенный законопроект (согласно которого кстати, после завершения банкротства застройщика требования дольщиков на квартиры оставались) был весьма однобоко переработан в пользу банковского сектора. Причем переработка закона практически изменила его концепцию. Аналогичная судьба ранее постигла законопроект Закона № 214-ФЗ, в котором сейчас предусмотрено произвольное право банков и застройщиков сдавать в повторный залог имущество дольщиков без их согласия.
Учитывая то, что на сегодняшний момент лишь малая доля застройщиков работает по закону 214-ФЗ, распространение действия закона на дольщиков, которые внесли денежные схемы по вексельной схеме, схеме вклада в коммандитные товарищества, или схемах с предварительным договором выглядит действительно революционно. Иными словами, речь идет о переквалификации различных видов теневых договоров в полноценные договоры о передаче жилого помещения.
Кроме того, позитивным видится узаконивание сложившейся в настоящее время практики судов общей юрисдикции и закрепление в возможности установления требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщиков путем признания сделок участников строительства с застройщиком и (или) иными действовавшими в его интересах третьими лицами притворными, т.е. прикрывающими договоры с застройщиком о передаче жилого помещения.
Хочется выразить уверенность, что сделанные арбитражными судами шаги по закреплению механизмов защиты прав граждан-участников строительства приведут к действительной защите прав граждан и получат свое закрепление в единообразной судебной практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

ЛИТЕРАТУРА

1. Гражданский кодекс Российской Федерации
2. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40 (далее – закон № 214-ФЗ)
3. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»// «Российская газета», 2004, 31 декабряhttp://www.rg.ru/2004/12/31/dolevoe-stroitelstvo-dok.html
4. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.02.2012 N 72 "Об утверждении Федерального стандарта профессиональной деятельности арбитражных управляющих "Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений" // "Российская газета", N 55, 14.03.2012.
5. Письмо Минэкономразвития РФ от 02.06.2010 N Д06-1699
6. План действий по реализации программы антикризисных мер Правительства Российской Федерации на 2009 год. Программа одобрена на заседании Правительства Российской Федерации, протокол от 9 апреля 2009 г. № 11, http://premier.gov.ru/anticrisis/1.html
7. Определение Арбитражного суда Московской области по делу №А41-4420/09 от 17.05.12 // http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/01d894c0-4f8f-4cb1-b302-5578a6434893/A4...
8. Постановление 6 ААС от 28 марта 2012 года по делу А04-942/2009 // http://kad.arbitr.ru/Card/079ca325-f99d-488d-b0d6-d693f5396897
9. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2012 N 09АП-1636/2012 по делу А40-27156/10-71-114Б о банкротстве застройщика ООО "АИС-проект" (Московская область, Кокошкино)
10. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2012 по делу N А55-34343/2009 о банкротстве ООО "Виктория-2" // http://kad.arbitr.ru/Card/ec655567-5192-4711-a254-81e4f8a55e2b. ООО "Виктория-2" не осуществляло строительство многоквартирных домов. На основании выданных разрешений на строительство ООО "Виктория-2" строило коттеджи, то есть индивидуальные жилые дома.
11. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.04.2012 по делу N А79-4792/2009 о банкротстве застройщика ООО «Сарет» // http://kad.arbitr.ru/Card/f5b185fb-91d2-4096-9e5d-4ff4115d71da
12. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.05.2012 по делу А45-9663/2009 о банкротстве застройщика ЗАО "СУМет" (Новосибирск) // http://kad.arbitr.ru/Card/0c3d09db-e16e-4dac-8bd3-58c7c18ff3f7; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.03.2012 по делу А53-16429/2009 о банкротстве застройщика ООО "Универсал-2" (Ростовская область, г. Батайск) // http://kad.arbitr.ru/Card/65417682-8d13-4d00-bc89-0ac3f161ef63.
13. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.03.2012 по делу А70-7956/2009 о банкротстве застройщика ООО «Научно-технический центр» (Тюмень) // http://kad.arbitr.ru/Card/3fd81cf3-d0d3-40ca-a3a6-7e8d32402be9
14. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.04.2012 по делу А70-7956/2009 о банкротстве застройщика ООО «Научно-технический центр» (Тюмень) // http://kad.arbitr.ru/Card/3fd81cf3-d0d3-40ca-a3a6-7e8d32402be9
15. Постановление ФАС Московского округа от 09.04.2012 по делу N А40-91655/10-88-351 о банкротстве ООО Монолит-град-строй // http://kad.arbitr.ru/Card/0d0b6feb-d1a5-4e38-95d5-45cdcda7629c
16. Постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2012 по делу А55-10763/2010 о банкротстве застройщика ООО «Кросс» (Самара) // http://kad.arbitr.ru/Card/72b8f822-0b1c-40a5-9b38-c9e10751bd47
17. Постановление ФАС Поволжского округа от 15.12.2011 по делу А57-15158/2010 по спору банкротящегося застройщика ЖСК «Дельфин и К» (Саратов) с Управлением Росреестра по Саратовской области // http://kad.arbitr.ru/Card/0805747a-77d3-4991-8546-f93b5df115d5
18. Постановление ФАС Уральского округа от 09.02.2012 Ф09-6619/11 по делу А07-18293/2010 о банкротстве застройщика ЗАО «Тех-Интер» (Уфа) http://kad.arbitr.ru/Card/a4d73ebf-669c-45f2-958c-ae413d411d1b
19. Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2012 Ф09-770/12 по делу А50-17354/2009 о банкротстве застройщика Некоммерческого фонда защиты права «Патриоты» (Пермь) // http://kad.arbitr.ru/Card/34871e62-92ca-496c-aa64-c604ceb10658
20. Постановление ФАС Уральского округа от 16.05.2012 по делу А50-13444/2011 о банкротстве застройщика ООО «Премьер» (Пермский край, дер.Хмели) // http://kad.arbitr.ru/Card/b1302e4b-601d-43a4-b60c-bf51c4e9c33e
21. "Парламентская газета", N 34, 15-21.07.2011, "Российская газета", N 153, 15.07.2011
22. http://www.nekrasoff.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=9487&I...
23. Владимир Кашин об итогах работы Госдумы // Сайт Молодежного объединения КПРФ http://mkkprf.ru/news-view-11152.html
24. Минэкономразвития представило законопроект о банкротстве граждан-должников // Право.ру http://pravo.ru/news/view/51842/
25. Н. Егоршева. Обманутых дольщиков сдадут в срок // "Российская газета" - Федеральный выпуск №5430 (54), 16.03.2011, http://www.rg.ru/2011/03/16/dolschiki.html
26. Н.Копейченко. Накануне выборов «ЕдРо» обещает отдать недострои обманутым дольщикам //РБК Daily, 22.04.2011,http://www.rbcdaily.ru/2011/04/22/market/562949980124694
27. Новости //Квадратный метр, 2011, 04 марта, http://www.m-2.ru/news/04/03/2011/562949979805547.shtml
28. О. Некрасов. Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и банкротство застройщика: нормативное регулирование // Правовой центр Олега Некрасова – Некрасов.РФ, 2011, 01
29. О.Некрасов. Банкротство застройщика и закон № 210-ФЗ от 12.07.2011. Защита прав обманутых дольщиков // Правовой центр Олега Некрасова, 2011, 18 июля.
30. П.Нетупский, Е.Алексеева. О том, как застройщики плюют на 214-й закон // Квадрат.ру (kvadrat.ru), 29.06.2011

[1] Н. Егоршева. Обманутых дольщиков сдадут в срок // "Российская газета" - Федеральный выпуск №5430 (54), 16.03.2011, http://www.rg.ru/2011/03/16/dolschiki.html
[2] Владимир Кашин об итогах работы Госдумы // Сайт Молодежного объединения КПРФ http://mkkprf.ru/news-view-11152.html
[3] Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»// «Российская газета», 2004, 31 декабряhttp://www.rg.ru/2004/12/31/dolevoe-stroitelstvo-dok.html
[4] См. также: О. Некрасов. Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и банкротство застройщика: нормативное регулирование // Правовой центр Олега Некрасова – Некрасов.РФ, 2011, 01
[5] См. также: Письмо Минэкономразвития РФ от 02.06.2010 N Д06-1699
[6] Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40 (далее – закон № 214-ФЗ)
[7] Н.Копейченко. Накануне выборов «ЕдРо» обещает отдать недострои обманутым дольщикам //РБК Daily, 22.04.2011,http://www.rbcdaily.ru/2011/04/22/market/562949980124694
[8] Новости //Квадратный метр, 2011, 04 марта, http://www.m-2.ru/news/04/03/2011/562949979805547.shtml
[9] "Парламентская газета", N 34, 15-21.07.2011, "Российская газета", N 153, 15.07.2011
[10] См. также: О.Некрасов. Банкротство застройщика и закон № 210-ФЗ от 12.07.2011. Защита прав обманутых дольщиков // Правовой центр Олега Некрасова, 2011, 18 июля.
http://www.nekrasoff.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=9487&I...
[11] Согласно статье 34 Закона о банкротстве, лицами, участвующими в деле о банкротстве, являются: должник; арбитражный управляющий; конкурсные кредиторы; уполномоченные органы; федеральные органы исполнительной власти, а также органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления по месту нахождения должника в случаях, предусмотренных Законом о банкротстве;
лицо, предоставившее обеспечение для проведения финансового оздоровления.
[12] В арбитражном процессе по делу о банкротстве участвуют и вправе участвовать: представитель работников должника; представитель собственника имущества должника - унитарного предприятия; представитель учредителей (участников) должника; представитель собрания кредиторов или представитель комитета кредиторов; представитель федерального органа исполнительной власти в области обеспечения безопасности в случае, если исполнение полномочий арбитражного управляющего связано с доступом к сведениям, составляющим государственную тайну; уполномоченные на представление в процедурах, применяемых в деле о банкротстве, интересов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований соответственно органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления по месту нахождения должника; саморегулируемая организация арбитражных управляющих, которая представляет кандидатуры арбитражных управляющих для утверждения их в деле о банкротстве или член которой утвержден арбитражным управляющим в деле о банкротстве, при рассмотрении вопросов, связанных с утверждением, освобождением, отстранением арбитражных управляющих, а также жалоб на действия арбитражных управляющих; орган по контролю (надзору) при рассмотрении вопросов, связанных с утверждением арбитражных управляющих; кредиторы по текущим платежам при рассмотрении вопросов, связанных с нарушением прав кредиторов по текущим платежам. иные лица в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
[13] См. подробнее: Пункт 5 статья 201.1 Закона о банкротстве. Указанные лица привлекаются к участию в арбитражном процессе по делу о банкротстве застройщика при рассмотрении вопросов, об установлении наличия требований о передаче жилых помещений или денежных требований, в том числе путем признания сделок притворными.
[14] См. подробнее: статья 201.2 Закона о банкротстве.
[15] См. подробнее: статья 201.8 Закона о банкротстве.
[16] См. подробнее: статья 201.10 Закона о банкротстве.
[17] См. подробнее: статья 201.3 Закона о банкротстве. Указанное лицо вправе участвовать в арбитражном процессе по делу о банкротстве при рассмотрении вопроса о принятии мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
[18] См. подробнее: статья 201.15 Закона о банкротстве.
[19] См. подробнее: статья 201.12 Закона о банкротстве
[20] См. подробнее: Минэкономразвития представило законопроект о банкротстве граждан-должников // Право.ру http://pravo.ru/news/view/51842/
[21] См. подробнее: Подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве
[22] См. подробнее: Подпункт 2 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве.
[23] Аналогичная ситуация имела место быть в деле № А41-4420/09 о банкротстве застройщика ЗАО "Техинвестстрой", когда крупнейший денежный кредитор застройщика - Международный Инвестиционный Банк (ОАО) в связи с выкупом нескольких требований о передаче жилых помещений, остался без права голоса при принятии решения, в ущерб его интересам, о передаче кооперативу дольщиков общественно-жилого комплекса "ОЛИМП" (Королев) // http://kad.arbitr.ru/Card/38a554ed-8e75-407e-88fd-ef6bad57d979
[24] См., например: Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2012 по делу N А55-34343/2009 о банкротстве ООО "Виктория-2" // http://kad.arbitr.ru/Card/ec655567-5192-4711-a254-81e4f8a55e2b. ООО "Виктория-2" не осуществляло строительство многоквартирных домов. На основании выданных разрешений на строительство ООО "Виктория-2" строило коттеджи, то есть индивидуальные жилые дома.
[25] Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.04.2012 по делу N А79-4792/2009 о банкротстве застройщика ООО «Сарет» // http://kad.arbitr.ru/Card/f5b185fb-91d2-4096-9e5d-4ff4115d71da
[26] Постановление ФАС Московского округа от 09.04.2012 по делу N А40-91655/10-88-351 о банкротстве ООО Монолит-град-строй // http://kad.arbitr.ru/Card/0d0b6feb-d1a5-4e38-95d5-45cdcda7629c
[27] http://arbitr.ru/_upimg/31229FB6F472675009E1A6CD220AE2EF_proj_bancrupt.pdf
[28] Подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
[29] По разным оценкам, от 80% до 90% квартир в новостройках в России до сих пор приобретаются по так называемым серым схемам, в обход Закона 214-ФЗ, призванного урегулировать отношения застройщика и покупателя. См, например, А. Беляков. Покупать следует только готовое жилье, принятое государственной комиссией и сданное в эксплуатацию! // http://trustpeople.ru/index/risk_dolevogo_uchastija_v_stroitelstve/0-136
[30] См, например, П.Нетупский, Е.Алексеева. О том, как застройщики плюют на 214-й закон // Квадрат.ру (kvadrat.ru), 29.06.2011
[31] См., например, Постановление ФАС Уральского округа от 09.02.2012 Ф09-6619/11 по делу А07-18293/2010 о банкротстве застройщика ЗАО «Тех-Интер» (Уфа) http://kad.arbitr.ru/Card/a4d73ebf-669c-45f2-958c-ae413d411d1b
[32] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.04.2012 по делу А70-7956/2009 о банкротстве застройщика ООО «Научно-технический центр» (Тюмень) // http://kad.arbitr.ru/Card/3fd81cf3-d0d3-40ca-a3a6-7e8d32402be9
[33] См, например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.03.2012 по делу А70-7956/2009 о банкротстве застройщика ООО «Научно-технический центр» (Тюмень) // http://kad.arbitr.ru/Card/3fd81cf3-d0d3-40ca-a3a6-7e8d32402be9
[34] Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2012 Ф09-770/12 по делу А50-17354/2009 о банкротстве застройщика Некоммерческого фонда защиты права «Патриоты» (Пермь) // http://kad.arbitr.ru/Card/34871e62-92ca-496c-aa64-c604ceb10658
[35] Пункт 5 ст. 201.6 Закона о банкротстве.
[36] Приказ Минэкономразвития РФ от 20.02.2012 N 72 "Об утверждении Федерального стандарта профессиональной деятельности арбитражных управляющих "Правила ведения Реестра требований о передаче жилых помещений" // "Российская газета", N 55, 14.03.2012.
[37] Постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2012 по делу А55-10763/2010 о банкротстве застройщика ООО «Кросс» (Самара) // http://kad.arbitr.ru/Card/72b8f822-0b1c-40a5-9b38-c9e10751bd47
[38] См., например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.05.2012 по делу А45-9663/2009 о банкротстве застройщика ЗАО "СУМет" (Новосибирск) // http://kad.arbitr.ru/Card/0c3d09db-e16e-4dac-8bd3-58c7c18ff3f7; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.03.2012 по делу А53-16429/2009 о банкротстве застройщика ООО "Универсал-2" (Ростовская область, г. Батайск) // http://kad.arbitr.ru/Card/65417682-8d13-4d00-bc89-0ac3f161ef63.
[39] В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
[40] Некоторые суды указывают в качестве основания для отказа указывают на недоказанность убытков, не раскрывая конкретно, какой из элементов и какими доказательствами, кроме перечисленных должен доказать заявитель (см, например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2012 N 09АП-1636/2012 по делу А40-27156/10-71-114Б о банкротстве застройщика ООО "АИС-проект" (Московская область, Кокошкино)), в связи с чем возникает неопределенность – требуется ли предоставление дополнительных доказательств вины, противоправности, причинно-следственной связи кроме перечисленных доказательств размера убытков.
[41] См., например: Постановление ФАС Уральского округа от 16.05.2012 по делу А50-13444/2011 о банкротстве застройщика ООО «Премьер» (Пермский край, дер.Хмели) // http://kad.arbitr.ru/Card/b1302e4b-601d-43a4-b60c-bf51c4e9c33e
[42] Программа одобрена на заседании Правительства Российской Федерации, протокол от 9 апреля 2009 г. № 11, http://premier.gov.ru/anticrisis/1.html
[43] При этом следует учесть, что некоторые суды принимают правовую позицию, согласно которой при государственной регистрации прав застройщика требуется согласие всех участников строительства, если сведения об обременениях (в том числе о наличии требований) внесены в ЕГРП. Подробнее см.: Постановление ФАС Поволжского округа от 15.12.2011 по делу А57-15158/2010 по спору банкротящегося застройщика ЖСК «Дельфин и К» (Саратов) с Управлением Росреестра по Саратовской области // http://kad.arbitr.ru/Card/0805747a-77d3-4991-8546-f93b5df115d5
[44] Пример определения Арбитражного суда Московской области о признании обоснованными финансовых санкций на сумму свыше 3 млн.руб за несвоевременное предоставление квартиры в соответствии с Законом о защите прав потребителей (ЖК «Олимп», Королев): Определение Арбитражного суда Московской области по делу №А41-4420/09 от 17.05.12 // http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/01d894c0-4f8f-4cb1-b302-5578a6434893/A4...
[45] Так, в деле о банкротстве ООО «Россия» (Благовещенск), сумма текущих платежей составила более 200 миллионов рублей. См.: Постановление 6 ААС от 28 марта 2012 года по делу А04-942/2009 // http://kad.arbitr.ru/Card/079ca325-f99d-488d-b0d6-d693f5396897
[46] Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.